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大湾区落地半年,该涨的不该涨的都涨了!

2019-09-29 16:30:21

来源:大胡子说房

今年上半年,大湾区规划纲要面世,高规格的规划重新定义了国内的城市群格局,粤港澳大湾区成为了全国热议、热捧的区域,有人在之前就已经置业大湾区,也有人在规划颁布后参与进来,还有一部分人,仍在观望、持币待购。

下半年,香岛事件持续发酵,给港岛的繁华带来了不少负面。体制的不同,让不少人认清了,大湾区的机会未来大概率仍然在大陆,大湾区的龙头只能是在广深之间二选一,恰逢70年华诞,上层给深圳抛来了大红包——社会主义先行示范区,使得深圳在整个湾区的竞争力更胜一筹。

纵观大湾区,半年来市场发生了怎样的变化?什么时间置业才是最好的时机,到底哪里才是我们最好的机会?


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从热到更热

◈ 1.微妙变化

回顾最近一个月,市场发生了微妙的变化。纵观整个中国房地产市场,这一轮周期后,几乎所有的城市都进入盘整或回调期,“稳”和“冷”是近几个月房地产的代名词。

转眼2019过半,在经历了爬坡、暴涨、趋稳、回调、触底,加之各地和政策放松,整个楼市在3月后进入了小阳春的回暖阶段,一直持续到社会主义先行示范区落定。

再之后,楼市全线飘红,无论是东部坪山龙岗,还是西部光明沙井,均计入快消期,新盘开盘大多数即开即清,即使郊区大盘也能在每个周末两天成交几十套。

这半年来,我们走过了珠海,中山,佛山,东莞,惠阳,眼见大湾区楼市几乎全面飘红。


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周边惠州、东莞、珠海、中山等环深城市,在经历了年初回暖,年中渐冷之后,在下半年,又进入热销期,大多数楼盘人气满满,无论到访还是成交量都同步激增,各大楼盘喜报连连。

时值九月,整个大湾区环深区域大面积回暖,甚至已经隐隐约约有爆发的迹象。

 2.为什么

先懂的人已经参与进来,观望的人还满是疑惑。大湾区为什么这么火热?

目前全球经济最强的3个国家:美、中、日,美国有纽约湾区、旧金山湾区,日本有东京湾区,唯独中国没有世界级的一流湾区。

而大国崛起离不开一个湾区级经济高地,而珠三角,不仅仅有极其强大的科技创新以及经济实力,还拥有便利的港口航运。同时整个珠三角同属一省,原本就联系紧密,更容易协同协作发展。将珠三角和与亚洲金融中心香港、澳门联手组成粤港澳大湾区,当之无愧,也别无选择。


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而这样高阶的规划,必然不是一省一市的领导可以左右决策,只能是顶层中的顶层来规划设计和推动,这就是大湾区不容质疑的实力和背景。

回归主旨,大湾区的顶层设计规划的背后意味着中国改革开放新的试验田,也是中国经济未来的新高地,乃至于中国站在世界高点上的一个新名片,这片区域的发展代表了中国数十年的未来。

这也就是为什么,这里成为了投资者的热土。也是为什么,大湾区的楼市不仅仅只是回暖那么简单。

 3.利好逐步落地

继中共中央、国务院于2月18日印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》,为推进和支持粤港澳大湾区建设,吸引境外高端和紧缺人才到大湾区工作,财政部、国家税务总局于3月14日联合颁布了《关于粤港澳大湾区个人所得税优惠政策的通知》。


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这一“个税新政策”的出台,离规划纲要颁布不足一个月。对于粤港澳大湾区来说,税收不重要,重要的是它意味着纲要颁布后的实际利好落地,它是一个重大信号,一个大湾区从公文到落地执行的一个标志性信号。

可以笃定的说,大湾区的利好,仅仅才来了一个开头,后续的积势,还在压抑着等待限价接触,才能着释放。

面对大湾区长远的意义,强大的后续经济动能,港澳深的融合力,大湾区持续不断的吸引着外来的人才和资金,而面对明显的上涨势头,当下显然是置业大湾区的窗口期。

李俊怀老师之前提到过:阳春三四月之后,是核心城市和核心城市群的购房好时机。

随着环深多个城市限价限购放松,市场火热,这一预言基本应验。


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买房看地段

纵观整个大湾区规划,深圳可谓是当之无愧的未来龙头,我们来看《粤港澳大湾区发展规划纲要》中出现频率最高的词汇:

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“科技”和“创新”分别占了第一名和第二名,“创新”以139次的出现频率碾压第二名和第三名的74、73次。

哪里有创新哪里有科技,哪里就有最好的未来。很显然,对位的区域只有一个,那就是深圳。


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一方面深圳有着全国最健康最有活力的民营经济、科创能力,以腾讯、华为、大疆等为代表的企业,一方面又有深交所和港交所的后期融合,注定了深圳在整个大湾区未来的不凡。

而深圳,在市中心飞速发展成熟后,也在迅速向外扩张,大鹏新区、龙岗、坪山承接了城市的东扩,光明、沙井承接了城市的西进,这些区域的发展的发展决定了深圳的发展新方向。


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同时,实力强劲的环深区域如东莞惠州也在快速发展,对接深圳产业,连接深圳的城市,强强联合,前景可期。

可以很肯定的说,深圳和环深——将会是未来大湾区最有价值的区域。


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另一方面深圳土地资源紧张、城改难度大,商品房供应稀缺,导致了深圳的刚需势必会从中心外溢到龙岗、坪山、大鹏新区、沙井、光明,甚至是环深区域。深圳的强大购买力会成为环深楼市的助燃剂。

我们查阅数据也看到,在过去几年东莞惠州中山的成交数据中,深圳客户的购买比例最高。从房产的价值来看,环深的房子,未来也同样更有价值。

环深主要包括这四个城市:

 ① 东莞

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东莞是目前唯一确定和深圳通地铁的城市,也是承接深圳产业转移最多的城市。现在的东莞不仅地缘好、产业好、当地民富程度高,距离深圳也最近。

产业升级之后的东莞,凭借着松山湖和滨海新区成为了角逐粤港澳大湾区的王牌。但门槛高,价格贵也是东莞房产面临的最大问题。

 ② 惠州

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惠州最出名不是主城区惠城,而是曾在2018年上半年吸引了全国投资蜂拥投资的惠阳,惠阳保利阳光城抢房轰动一时。

由于距离深圳近,又与深圳坪山之间的明显价差,凭借轨道交通+低房价+产业导入,在环深城市中房价的性价比非常高,加上不限购,也惠阳也成为粤港澳大湾区置业的最热门选择。

未来随着片区内配套和商业完善,环深惠阳会成为深圳旁名副其实的“卫星城”。

上周我们又一次去到惠阳考察,相关内容可以查看我们历史文章。


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 ③ 中山

长期以来,珠三角城市协作密切,而虎门大桥根本无法满足珠江东西两岸的交通需求。规划中的深中通道,30分钟从中山翠亨、火炬直达深圳未来中心——宝安机场、前海,而深中通道的开通届时将直接影响珠江东西两岸的经济格局。

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而借着深中通道,中山翠亨新区、火炬开发区,乃至整个中山,都可能成为前海的经济腹地。

从房产的角度看,机场一带5-7万的价格和深中通道对岸1.5万/㎡-2万/㎡的价格对比,一旦未来通车,便是利好兑现之时。

 ④ 珠海

珠海的规划现阶段已完全超越了它目前的城市地位,想要看懂珠海,不能站在珠海看珠海,也不能只站在大湾区上看珠海,我们需要站在港澳和顶层的思维角度去看珠海,2018年底开通的港珠澳大桥,政治意义和融合港澳的经济意义有多大,不用多说,大家都懂。

横琴自贸区、离岸金融岛、十字门密集的写字楼,新建的会展和各种高端城市配套,以及规划中的深珠通道,不仅仅是在为珠海未来经济飞跃铺路,同时也是在为未来“深港澳珠”四地形成新的经济带铺路。

同样和东莞一样的问题,价格高,投资门槛高。


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开发商怎么选

大胡子说房从始至终都倡导实践出真知。我们的团队在近两年几乎走遍了大湾区,到访过至少上百个片区或县区,看过几百个不同的楼盘,在整个调研行程中,我们看到了整个大湾区房企的格局,也从中看到了中国房企未来的格局。

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可以确定,中国房企未来的格局必定是强者更强,弱者消亡,小开发商时代注定要落幕,也注定会在行业洗牌中被冲刷被掩埋,大开发商、精品化的时代,即将到来。

经常看新闻的朋友一定会发现,近几年房产负面的新闻频出,多家知名房企接连沦陷。浮躁的行业风气,用心做产品,做服务的企业少之又少成了凤毛麟角。

选择口碑好,排名靠前的开发商是环深置业最为最为重要的一点,譬如世界五百强的:万科、恒大、碧桂园、融创、保利。譬如在珠三角口碑极佳的:星河、龙光、龙湖、卓越等。


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结语

对于购房者而言,最纠结的一定是什么时候买、买哪里,所以,我们用几千字的篇幅聚焦大湾区何时买买哪里,但一定会有人质疑。

改革开放几十年中,中国有数次阶级跃升的机会,而绝大多数人因为自己的判断错失了的机会,当绝大多数人发现红利时,大多数都已经过了窗口期。放在大湾区来看,即刻加入这篇热土,追梦、共生、置业,才是最好的选择。



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大湾区目前处于打基础期,按照大湾区快速发展的趋势,大湾区几年后打好框架,各种利好逐步落地,房价也自然水涨船高,只有早才能抢占更多的红利。

所以,跟随国家脚步,从价值出发,站在当下看未来。拥抱大湾区,置业大湾区,放长线钓大鱼,收割大湾区红利,可能是你这一辈子最正确的选择。


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标签:  房价,房地产,碧桂园,房产,万科,楼市,融创,恒大,购房,楼盘

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