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为什么房子的质量越来越差?

2019-09-30 16:00:06

来源:大胡子说房

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房价越来越高,房子质量越来越差?

最近有一个项目,真可谓是站在风口浪尖,被不少自媒体口诛笔伐,那就是武汉光谷绿地国际理想城。

这个项目可真是奇葩,卫生间的门和马桶“打架”、油烟机发出怪声、水龙头不牢固晃悠、电线外露、瓷砖空鼓、地板不平...


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有女业主在看到自己花了那么多钱买的房子,没有想到交房竟然是这样,直接在新房崩溃大哭。

更可气的是,绿地规定要签字确认之后再验房,即使发现种种问题也只能认栽。

而且项目当时要求强制全款支付2000元/㎡的装修费用...

作为承建了武汉第一高楼的绿地,胆真肥,敢在武汉这样肆无忌惮。

唉...天下苦房子质量差矣,在房地产野蛮生长的这几年里,有许多业主都是和武汉绿地理想城业主一样,在售楼部里看到的是曲径通幽、绿化精美、外立面高级感满满的沙盘,还有装修豪华、质量过硬的样板间,而真实交付到自己手中的竟然是粗制滥造、货不对版的房子。

不禁让人发问:时至今日,房地产开发已经如此成熟,为什么房子质量还这么差?


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原因1:限价严格,开发商没有利润空间

在这3年,限价限得最严的莫过于强二线城市,而在限价之下也产生不少产品质量超差的建筑垃圾。

特别是2016年、2017年楼市高潮期的地王,高地价又碰上低备案价,与其吊死在地块上,不如通过精装修博一博。

其中由于限价严格,产品质量最差的当属武汉,在2019年年初,武汉甚至出过79个“涉稳”项目,全都是产品质量差而爆发维权,而且不仅仅是精装修差,毛坯质量也很差。

甚至有的项目还会在地基基础、主体结构、防水、保温工程等涉及主体结构质量安全和主要使用功能上敷衍。

在限价之下,扣除地价、建安成本、营销成本,开发商基本不赚什么钱,所以很多开发商会选择捆绑精装修来赚利润,于是出现了很多精装修货不对板,降标减配、以次充优。

例如所谓的3000元/㎡的装修,地板和柜子竟然全部都是密度板,甚至还有漏水、烟道串气、墙体开裂等问题。

限价的初衷是控制城市房价上涨,按照房管局备案的指导价来卖,属于干预市场行为,而一切事物都逃不过市场规律的余波和桎梏。

从纸面上管住限价,却管不住严格限价之下的产品质量。

那些高价拿地的房企,要么是因为在楼市高潮期拿地,没有预料到后期有如此严格的限价;要么是在赌政府在如此高地价的前提下,会放松限价。

而且越是地价高的项目,被严格限价卡死,越没有利润空间去做出优秀的产品,最后只能迫于财务压力、市场环境压力做出产品质量妥协。

虽然在测算成本、利润、定价的那一刻,他们就已预感业主会围攻打杂售楼部、会赌上品牌的声誉,却又不得不做。

高周转玩得嗨,快速拿地快速卖房,一遇到限价,全瞎掉。

过去项目总操盘的思维,要么是先卖好的,塑造品牌效应,打出知名度;要么是先推便宜的,薄利多销,先快速回款一波,低开高走,而在限价之下,基本不存在通过项目操盘来获得利润空间。

限价之下,不管开发商怎么做,都是瞎折腾,都是不赚钱。


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原因2:开发商高周转,压缩项目开发周期

除了限价这个客观原因之外,还有便是因为房企已经在高周转的赛道上一路狂奔,车速太快,刹不住车。

为了高周转,干项目工期,快进快出,快速启动项目快速回款,加快资金周转。

房地产的高周转始于万科“5986”,后来华夏幸福将其发扬光大,最后被恒大碧桂园融创发挥到极致,其中碧桂园“4568”模式最为疯狂:即4个月卖楼,5个月回款,6个月现金流为正,8个月再投资。

总体工期方面:项目摘牌到开工超过40天即撤职、开工工期大于7个月,项目总撤职。摘牌即开工,奖项目总20万,每推迟1天,奖励递减1万,20天开工,奖励为0。

开盘的销售实施“789”法:新入市项目,开盘一周内去化不低于70%,买地后,首期开工须销售80%的存货,新入市项目,开盘当月去化率要达到90%。

在开发商看来,高周转一方面可以节约资金成本,提高资金周转效率,另一方面还可以借此增加城市覆盖面、增加城市项目点,扩大规模,让自己在销售排行榜更靠前,做大影响力。

特别是有些区域对预售条件管理不严格,楼栋建设还不满3分之一就可以预售,更加剧房企高速扩张的步伐。

房企对规模的渴望,已经深入骨髓。

一心只想做大销售额,占领更多市场,一旦中间出问题,就得卖项目,压缩成本,小开发商容易三角债拖死。

所以,墨迹啥呢,咱们得赶紧赚钱呢,所以又接着高周转,恶性循环。

以前我们在意项目的产品力,以前会是全城品质最高的项目,依靠口口相传,成为全年销冠盘,一大家子,七大姑八大姨全都买在同一个项目。

而现在的一个项目销售得快,要么是有限价倒挂的红利,万人摇号一下子抢光,要么是广告营销打得响,项目一出名吸引了无数购房者前往。

以往大家最看重的产品力正在被逐步击碎,现在大家称赞一位大开发商不是因为它的产品做得有多好,而是说它的销售额高。

买房很大程度上变成了“买榜”,这也刺激了开发商加快高周转的步伐,所有头部房企都有着来自骨子里对规模的渴望。

在奉行“规模为王”中国房企圈子中,今天的房地产TOP100,除了少数几个保守派,其他基本都是高周转的优秀践行者,不管是拿地、建房还是销售,都逃不过一个“快”字。

如果哪个项目的节奏慢了,项目总甚至会被罚款甚至是下课。

有数据表明,目前中国排名前五十强的规模房企,已经占据了房地产市场55%的市场份额,而且依然在逐年升高。


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高周转的开发商,价值观是“要么交业绩,要么交尸体”,这样的高度压缩的周期,能诞生好产品,也是没谁了。

在2018年“去杠杆”、2019年开发商被限制融资之下,房企的资金链尤其紧张,甚至会被抽贷。

房企想要压缩资金成本,只能是坚持高周转,然后尽快回款还上旧债,不要恋战。

在高周转之下,房企的资金链尤其紧张,工程团队只能配合着压缩项目工期,赶进度。

可能混凝土未干就敢往上再盖一层,找平层未干就敢上防水层,导致交付的项目空鼓、脱层、腐烂甚至是渗漏。

除了房企高周转压缩工期的影响,还有房企规模化扩张,但团队并不具备成熟的大开发商业务水平。

例如郑州万科并不同于深圳万科,从深圳过去主要是高层,而设计、策划、工程都主要依靠从郑州本地房企挖的。远了没有人愿意去,根本很难做到项目团队平移。

所以很多新进城市项目,也就没有了万科嫡系团队的水平,只能算得上“庶出”。

这也是为什么很多人会吐槽会吐槽新进的房企都是“伪万科”、“伪融创”、“伪龙湖”,光有大品牌的名头,没有大品牌的实力和品质。


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原因3:当地营商环境和政府管控

当然,除了限价和高周转这些短期原因,一个城市的产品质量不好还有当地营商环境和政府管控的影响。

如果政府对产品质量管控比较松,对一些质量差的项目睁一只眼闭一只眼,那么久而久之就会惯坏开发商继续瞎糊弄。

产品质量自然就得不到提升,开发商也是沆瀣一气,一看大家都做得差,那么我也就做得差。

说到这一点,我觉得最值得被拿出来当做产品标杆的是厦门。

厦门是全国少有的能出20多块房价低于楼面价的城市,但厦门就是能让开发商赔本赚吆喝,还坚持要保持良好的交付品质,关键还是在于政府管控和营商环境

泰禾、阳光城、建发、禹洲、海投这些闽系开发商一直以来交付的产品品质都不差。

厦门本就供地少,你作为外来开发商好不容易拿了一块地。

而厦门整个市场的平均水平摆在这里,你要是做得不好就会砸自家招牌,市场的平均水平就像一杆秤,你至少得超越平均水平或者是和平均水平齐平,这在一定程度上也保证了外来开发商不敢在厦门瞎糊弄。

还有便是政府对产品质量的管控,质量差的一律不通过验收,然后要求开发商整改。

对于产品质量不好的开发商以后限制拿地,有一定的制约措施,才能保持产品水平在线。

政府对项目管控不严格,对开发商管控不严格,就容易发生项目质量问题,陷入恶性循环。



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写到最后,我想起了一部电影的名言:谎言的代价是什么?真正的危险是:如果我们听了太多谎言,会再无法分辨真相。

放在房地产上,可能是我们看了太多烂产品,也为了房产升值愿意去买烂产品,以至于房价越来越高,买到的房子质量却越来越差,惯坏了开发商不去造好产品。

这真是中国房地产的悲哀。


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